房价三年未涨,租金只有月供四分之一?有人后悔投资临安
房价三年未涨,租金只有月供四分之一?有人后悔投资临安
文 | 《地产小王子》主编 苏阳
01
“这几年来最大的投资失败便是临安的房子了,收益为负!”
最近,一位杭漂女生在某社交平台上的买房吐槽贴,火了。
据本人描述,2018年,她在临安城区购入一套新房,首付加车位一共花了78万,贷款140多万,月供8000。
此前,她在杭州参与过各类红盘的摇号,摇了七八次,但最好成绩只有3000+号,因此选择上车临安。
买房3年,今年收房,结果房子一分没涨。周边租金更是低到让女生无语,整套出租也只有2000多。
帖子评论区也是十分热闹,大部分人都不看好临安楼市投资。
“地段,地段,地段,咋不信呢?”
“买在临安还不如杭州市区买个破二手。”
“临安房价已经透支了,自主可以,投资的话是被套了。”
甚至有人预言:继当年的九堡和下沙以后,临安很有可能成为投资客在杭州的又一个伤心地。
02
女生买下的房子是临安城区的Q盘,直线距离地铁站1.1公里。2018年11月首开,均价21000元/㎡。
我查了一下,项目一共领出11次预售证,无一需要摇号。
整个小区可售住宅一共1290来套,今年夏天交付。目前在贝壳找房上有87套房子挂牌,在我爱我家也有20套房源挂牌。
考虑到重复挂牌以及其他中小机构挂牌,相当于交付几个月时间,换手率在8%左右。
兔博士数据显示,目前小区二手房挂牌均价为22751元/㎡。
叫价最便宜的两套房子,都卖205万,并非最便宜的顶底楼,都是中间楼层。一套是97㎡小高层,另一套是101㎡高层。
小区挂牌价在21000元/㎡左右的房源,一抓一大把。也就是说,不少房源,当初买进什么价格,现在仍然还卖什么价格,基本没涨。
如果算上这三年的持有成本,很可能还要亏一点。
拿出来出租的房子就更多了。
光是在贝壳找房上,小区目前就有175套房源正在出租。
最便的三房两厅两卫,租金只要2300元/月,2500元/月预算可挑选的余地非常大。稍微加点预算,想找个家具全配好的房子也不成问题。
交付才三四个月,挂牌卖房和出租的加起来,就有将近300套,占比将近整个小区的1/4。
我相信,这些房东中的绝大多数都是投资客。
这么高的占比,即使想卖个高价,或者是想租个高价都不容易。
03
马后炮没有意义,即使决策有误,我也做不到指责一个靠自己的努力买房的姑娘。但她的故事非常典型,可以给后来者借鉴。
她的第一个失误,是混淆了自住和投资的两种需求。在一套房子都还没有的时候,一般不建议考虑太多投资因素。
作为刚需,她有购买自住房的紧迫感,想要通过房子获取安全感,这是出于自住需要。但如果是自住,就应该衡量通勤等现实问题,不应该轻易买一个自己根本不会去住的房子。
同时,她又期待房子能够有增值。如果是投资,既然有杭州摇号的资格,就不应该轻易上车临安。
第二个失误,选择了临安,浪费了3成首付的机会。
2018年年末时,杭州不用摇号就能买的板块明明有很多。比如崇贤,很多楼盘都在流摇,即使是东湖新城、星桥等板块,上车也相对比较容易。
现在,不光浪费了首次贷款3成首付的宝贵机会,想要置换卖房可能也难脱手。
第三个失误,在临安选择了不适合投资的楼盘。
临安并非绝对不可投资。对于有闲钱、没房票的投资客来说,我们再三强调,投资临安的三个要素:青山湖科技城,地铁,商业综合体。这样的楼盘会相对稳妥,更有价值。
任何事情都逃不过二八定律,临安值得投资的楼盘,也只有头部的20%而已。
但这位女生选择的项目,偏偏三条都不占。
04
如果多跑跑二手房市场,就会发现临安的库存压力很大。
我粗略统计了一下,过去三年,临安一共出让了48宗涉宅用地,总体量约430万㎡。
按照套均100㎡计算,最近3年临安新房新增供应量有4.3万套左右。也就是说,临安一年要卖掉1.4-1.5万套新房,才能把每年出让的土地消化完。
这还只是这3年每年新增出让的土地。临安可是还有大把的陈年老项目,动不动就突然甩出一张预售证。
2020年,临安全年成交新建商品房2.4万套。
临安新房能卖掉,全靠不限购来吸引搞不到房票的外地投资客。
需要在临安本地买房的人,基本上都被新房市场消耗完了。除非二手房比新房更便宜,否则实在没必要在临安接盘二手房啊。
投资客比例高的区域,基本上都有一个共性,就是市场容易波动。最终无论怎么击鼓传花,都是要靠自住客来接盘的。交付以后,发生踩踏是大概率事件。
确实很像当年九堡、下沙的情况。
临安人口流入量一直不给力。近4年,临安的常住人口流入为4.56万人,而整个杭州同期流入274.7万人。相当于,只有一个零头流入了临安。
明显的供大于求。
而且,很多人投资临安的理由,都是看中未来科技城的外溢。但是最近二手房行情一向下,连离未来科技城更近的闲林都撑不住,更何况临安呢?
05
对于已经买了临安的购房者来说,现在要做的是静待时机,而不是恐慌性抛盘。
从长远来看,临安未必全无机会。一是因为新房限价一直在上调,二是因为供需关系很可能会发生逆转。
临安新房的限价,其实一直有在逐步上调。也就是说,有新房限价托底,这能给很多购房者安慰:好歹现在和以后,都买不到之前价位的新房了呀!
而且,很多板块都有过阶段性供应量过大的问题。
像前几年的城东新城、申花、艮北新城,再到这两年的市北、崇贤、南卧等板块,其实都有类似情况。
随着时间推移,供需关系一变,行情也就变了。
申花仅剩的滨融府和天珏华庭,全都要抢破头。滨融府最后95套房子,刚刚触发顶格社保。
艮北孤盘潮听明月前阵子也清空了,都在等新地块出让。城东新城可选的楼盘也没剩多少了。
任何板块的发展,都有可能会经过这样的过程。先是大量拍地,带来新房集中上市以及二手房集中抛盘。但等库存逐渐出清之后,二手房价也会慢慢上升。
土地供应总有上限,临安的供需关系,迟早有一天也会逆转的。
耐得住寂寞,经得起诱惑,守得住繁华,才会赢得成功。
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