​两年跌去近 300 万，中介称“价格跌回 2017 年”，上海顶流学区房溢价正在消失

两年跌去近 300 万，中介称“价格跌回 2017 年”，上海顶流学区房溢价正在消失…

坐拥双学区、自砍一刀挂牌、还能面谈折扣……上海最核心地段的学区房，如今也待价而沽。

就在两年前，这片房龄近 30 年的二手房，单价还在对标豪宅 " 汤臣一品 " 和 " 世茂滨江 "。

日前，网传 " 两年血亏 300 万，上海福外学区房 1000 万直接跌价到 600 万 "，《每日经济新闻》记者走访紧邻陆家嘴的世纪大道区域发现，各家中介门前挂牌的学区房价格已经悄悄走下神坛，尽管看上去部分房源单价仍在 10 万元以上，但实际成交价已经跌破了预期。

跌回 2017 年

" 价格跌回 2017 年了。" 我爱我家门店中介张利萍（化名）对每经记者说。

她向记者推荐了一套梅园四街坊的三室一厅 70 平方米房源，目前挂牌价 670 万元，单价 95700 元 / 平方米。

由于四街坊是梅园片区一、二、三、四、五、六、七街坊中最贴近世纪大道地铁站、紧邻商场的，所以价格还算比较坚挺，但即便如此，和此前动辄十七八万元的单价相比，下跌 300 万元并不夸张。

另一位链家工作人员宋奕（化名）通过微信向记者推荐了几套房源，当前的挂牌价格全部低于链家的 " 核验参考价 "60 万元，并且还能坐下来谈谈。根据他的经验，如果房东着急卖，大约能再降 20 万 -30 万元。

上海顶流学区房梯队梅园片区房源 每经记者 包晶晶 摄

近期图中房源已经成交，最终成交价格 670 万元，单价不到 96000 元 / 平方米，从历史成交来看，的确接近 2017 年前后的成交价格。

这一切来得非常快。就在上半年，该小区仍然有单价 10 万 -12 万元 / 平方米的网签记录，随着二手房遇冷，学区房的泡沫快速挤出。

上海中原地产市场分析师卢文曦接受《每日经济新闻》记者采访时表示，现在大家对学区的期待明显降温。此前梅园新村片区的房源，最高单价超过 20 万元 / 平方米，直冲 28 万元 / 平方米左右的汤臣一品。上海调整入学政策，再叠加市场、房屋本身的因素，所以大家对于是否要选择学区，产生了一定分歧。

只剩 " 地段价 "

几位中介都提及，客观来看，全上海二手房都在不同程度下跌，只不过学区房的溢价和水分，被挤得更干了。

事实上，地段、房龄、小区环境弱于梅园街坊的几个单学区的学区房跌幅更大，同样位于世纪大道地铁口的竹园新村，10 月网签单价已经跌破 8 万元 / 平方米。据张利萍介绍，明珠小学学区房现在每平方米已经跌到 7 万多元了。

" 这个片区已经没有学区溢价了 "，张利萍给了个更贴切的形容，现在的价格是 " 地段价 "。

" 这一片区的房子本身在上涨过程泡沫就非常明显，现在挤泡沫的这个过程，让学区和非学区的溢价有进一步缩小的迹象。" 卢文曦强调。

不过，10 月份上海二手房成交量回落，前 10 个月累计平均价格却同比上涨。据上海链家研究院的监控数据显示，前 10 个月全市二手房成交均价 40352 元 / 平方米，同比增长 3%。10 月份全市共成交二手房 1.33 万套，环比下降 13%，同比下降 19%；值得注意的是，成交均价 40670 元 / 平方米，环比下降 3%，同比增长 3%。

从上海链家公布的近几周带看量来看，周度带看依然维持在 8 月份的水平。

卢文曦分析，当前利好政策刺激效应已过，从几个前瞻指标来看，包括带看量、挂牌价格、经理人指数等等，基本上回到政策出台前的位置了。

而上海的市场基础规模仍在，成交数据也反映了市场需求的指向。从链家公布的 10 月份上海二手房成交从总价段来看，今年前 10 个月，300 万元以上的成交占比增加，其中，400 万 -600 万元的占比 11.9%，增加 1.1 个百分点。

那么，市中心 " 老破小 " 学区房是否还有发展潜力？

卢文曦指出，还是要具体问题具体分析，市中心医疗资源、交通、教育配套比较成熟，可能还会有稳定的租金回报率，但是外环以外压力就比较大，任何产品都是有生命周期的，远郊小面积老旧房屋已经过了价格快上涨的时期，接下来的价值会慢慢减少，跑输大盘的概率比较大。

每日经济新闻